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人均仓储面积只有美国1/6,中国物流地产潜力有多大?

2018/8/30 8:53:31来源:作者:

  说到与消费端结合较为直接、紧密的不动产类别,恐怕非物流地产莫属了。阿里、京东等带动的万亿电商消费,撑起了物流地产投资的广阔天地。

  如果您关注房地产投资,可能会发现,最近大半年物流地产突然火起来了,各路资本像受到了某种感召一样,变换着姿势抢食物流地产这块大蛋糕。

  站在这块蛋糕前垂涎欲滴的除了传统的物流巨头普洛斯、嘉民、宇培外,还有房企老大哥万科,金融机构LaSalle Investment Management(领盛投资管理)、CBRE Global Investors(世邦魏理仕环球投资)和新加坡主权基金GIC等,就连京东、阿里都开始跃跃欲试建立自己的现代化仓储设施,做起了物流地产的生意。

  这么火爆的生意,个人投资者怎么能眼睁睁错过呢?那么如何参与物流地产投资、分享好的收益机会?也许您应该先听听专业人士的建议。

  上一篇笔者邀请了宜信财富全球房地产母基金管理团队董事宋健鸿Amos先生,为大家概述了新时代下住宅、物流、商业及办公四大主体的投资策略和参与方式。今天再请Amos先生,重点说说物流地产这颗红宝石,究竟该如何好好把玩。

  Q&A

  Q:物流地产的火爆大家可能或多或少感受到了,但其实它并不是新事物,为什么最近火起来了?能讲讲有哪些原因么?

  Amos: 从供求关系来看,国内如火如荼的消费升级推动了天猫、京东等电商巨头的崛起,大量的网购商品在哪里储存、周转最后运送到个人手里?对,物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等,这些都是物流业务不动产载体。

  就是说,您在网上买买买的其中一部分钱,其实进了物流地产开发商的口袋里。电商的迅猛崛起成了物流地产发展的新兴的强大的驱动力。

  中国电商市场规模及未来发展

 

  数据来源:2018仲量联行

  而跟庞大的仓储需求相比,我们国内的仓储面积尤其是高端仓储用地供应少得可怜,看看北京、上海等一二线城市工业/物流用地的供应,基本呈下降趋势,未来16个主要城市高标仓库的新增供应面积也在减少。国内现有的高标仓库不及总量的5%,大量的设施有改进提升的必要。

 

  资料来源:中指数据库,上海与北京市人民政府,世邦魏理仕

 

  资料来源:中指数据库,上海与北京市人民政府,世邦魏理仕

 

  数据来源:仲量联行研究部2015年“CHINA 60”研究

  伴随着供不应求而来的显然是持续上涨的租金,租金意味着现金流,有稳定现金流的资产则会带来相对可观的回报,这便是为什么大家都纷纷要布局物流地产的原因。根据世邦魏理仕环球投资的预测,未来五年,中国工业物流地产将成为全球房地产资产类别中回报较高的市场。

  Q:那么,跟国外(比如美国)相比,我国的物流地产现在处于一个什么阶段?有哪些区域值得关注?

  Amos:从美国的发展经验来看,物流地产跟制造业、零售业及电商的发展息息相关:它兴起于高端制造业的快速发展,成长于零售连锁化时期,然后伴随着电商的崛起实现高速增长。

  目前国内的物流地产主要由电商、第三方物流、传统零售业和制造业这四大需求支撑,其中,电商和第三方物流作为主要需求来源,正在持续的增长。

  而跟美国相比,我们的人均仓储面积只有1/6,这进一步推动一线和主要二线城市的物流仓储租金处在上升通道。

  北京未来三年租金涨幅预测

 

  数据来源:仲量联行研究部

  就像稀有耐久的红宝石讲究产地,物流地产同样注重拿地选址。项目选址不仅是投资建设以及运营管理全过程的起始环节,甚至可以说是决定项目成败的关键因素。所以并不是所有的物流地产都值得投资,我们认为,一线城市及周边卫星城和主要强二线城市交通较为便利的物流地产项目应该作为首选。

  一线城市拿地成本很高,供应稀缺,因此其周边的卫星城就很好地承接了外溢需求,如京津冀圈的廊坊、长三角地区的昆山、太仓、常熟等;另外,拥有便利的交通如紧临港口、交通主干道枢纽、铁路、机场等的二线城市也值得关注,如成都、南京、杭州等。

 

  数据来源:仲量联行

  Q:很多客户觉得商业、办公市场他们可能更熟悉一些,物流地产好像有点陌生,有哪些需要注意的风险么?

  Amos:其实物流地产离我们并不远,现在网购行为已经无处不在了,这背后就是物流地产在发光发热。而跟商业办公地产比起来,物流地产的开发风险反而是相对较低的。

  首先在建造时间上,物流仓储设施并不像写字楼、商场那样设计繁复,物流的平均建造周期为8~18个月,且通常很少发生预算超支;第二,投资者一般不承担开发前期的风险和成本,因为物流开发前期成本较低,多数开发商可以自行承担,投资者可在建造期开始再投入资金;第三,物流资产租赁稳定期较短,租金收益率相对较高。

 

  Q:为什么之前个人投资物流地产比较少?如果要投资的话,个人参与物流地产投资的正确姿势应该是怎样的?

  Amos:此前个人参与物流地产投资较少的原因,除了大家习惯于固守在住宅市场一亩三分地外,很大程度上是个人投资者基本没有途径和机会参与到物流地产中来。

  因此我们在过往经验和资源的基础上,联合了国内外知名的物流地产开发商和基金管理人,通过股权投资的方式,开辟个人投资者参与物流地产投资的通道,力争让您与开发商一起分享增长收益。

  目前,我们正在考虑与几大国内外知名机构合作,一起寻求一线和强二线城市物流地产的机会型和增值型投资机会,力争帮您赢得更稳健的投资收益。

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