作为我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，粤港澳大湾区内地九市*的物流地产发展有着得天独厚的先天优势。目前，粤港澳大湾区内地九市集中了全国11%的非保税高标物流地产。在本期的中国物流地产市场系列报告中，我们将聚焦建设中的世界第四大湾区，梳理并介绍大湾区内地九市的物流地产市场格局。

　　大湾区内地各市主要物流市场存量

　　仲量联行评估咨询服务部统计数据显示，粤港澳大湾区内地九市的非保税高标库存量主要集中在广州、佛山及东莞。截至2021年第一季度，广州、佛山、东莞三地非保税高标库存量均超过200万平方米，三市存量之和超过大湾区内地九市总和的3/4；而深圳由于土地资源稀缺，外溢需求推动临近城市东莞及惠州的存量，深圳市范围内的存量不到上述两城总和的1/6。

　　大湾区内地各市主要物流市场

　　非保税高标库存量分布

　　大湾区内地各市主要物流市场租金

　　大湾区内地各市中以土地紧缺的深圳租金最高，租金中位数高达1.65元/平方米/天，同样作为核心城市的广州次之，租金中位数达1.31元/平方米/天。在稳定的制造业需求及来自周边核心城市的外溢需求的驱动下，佛山、东莞、中山等制造业重镇的租金中位数也均超过1元/平方米/天。

　　大湾区内地各市主要物流市场租金分布

　　大湾区内地各市主要物流市场出租情况

　　大湾区内地各市中多数城市市场租赁需求强劲，出租表现较好，3/4的城市当季空置率低于10%，其中深圳、中山、佛山及广州四座城市空置率低于4%。另一方面，部分城市如惠州、江门的出租情况则低于大湾区内地主要物流市场平均水平。其原因在于，在深圳需求外溢影响下，惠州近年迎来多个新完工项目入市，短期内为当地高标库去化带来一定压力；而江门地理位置离核心城市较远，且自身经济体量有限，高标库市场需求量低于供应量。

　　物流业的供需剖析全面提升的交通系统

　　交通系统是物流业中的核心要素，同时也在《粤港澳大湾区发展规划纲要》中多次被提及。大湾区已经通过不同的措施着力区域连通性的升级以及物流供应链的改善。在《广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划(2018-2020年)》中1, 政府意在于2020年建成超过5,000公里的高速路网，而2017年年底，整个大湾区的高速路网只有3,700公里2。目前，大湾区城际之间，有八条高速公路正在修建当中3。与此同时，《粤港澳大湾区铁路网规划(2018-2035年)》中，政府亦描绘出铁路系统升级的蓝图。还有，2018年集中箱吞吐量为5,400万TEU4 ，而大湾区决心至到2020年底，将年吞吐量提升至6,200万TEU。

　　供求动态预测

　　考虑到随着大湾区各个城市的不断发展，物流仓储市场亦会与之增长，充足的仓储土地供应是物流业发展的必要硬件。从供应的角度来看，从现在到2022年，大约将有250万平方米的新增供应将进入大湾区仓储市场，与现时的770万平方米存量相比，增加了32%。从需求的角度来看，电子商务现时是仓储的主要客户，在过去的十年里不断增长。其中一个显著的例子就是天猫“双十一”节，从2017年至到2019年间，销售额的年复合增长率达到26.3%。

　　2020年一季度的隔离亦进一步加速了电商直播的发展，仅一个季度，直播场数就超过了400万。作为中国第二大快递公司，顺丰快递亦享受着电商发展，直播带货的红利。2020年第一季度，顺丰营业额同比增长39%5，体现着物流业的庞大需求。2019年，中国网上零售额同比上升16.5%达10.6万亿元6。我们相信，若中国电商继续在未来三年保持同样的增长势头，至到2022年，电商的需求将比目前再增长60%，而同期的新增仓储供应只增加32%，远远未能满足电商需求的增长，这种不平衡显示出未来市场对于物流仓储设施有着持续而稳定的需求。

　　大湾区内地各市主要物流市场空置率分布

　　大湾区物流仓储发展的潜力区域

　　珠中江区域的异军突起

　　批发零售业销售是物流设施的重要支撑，在2019年，该销售总额在广佛肇区域已经超过1.2万亿元，而广佛肇区域高标仓存量达到350万平方米。深莞惠区域情况亦较为相似，批发零售业销售总额为1万亿元1，高标仓存量为340万平方米。

　　与大湾区中这两个成熟的区域相比，珠中江区域的批发零售业销售总额仅分别为两个区域的三分之一，但是供应端的缺口更为大，分别为两个区域的8%左右，显示出珠中江区域物流仓储市场严重的供不应求。与此同时，珠中江的消费力增速迅猛。

　　过去五年间，年复合增长率为7.3%，而相比之下，广佛肇地区为4.9%，深莞惠地区为6.5%2，这进一步说明了珠中江物流仓储市场的巨大发展潜力。惠州，肇庆承接广深的溢出需求深圳和广州是其所在区域的仓储需求的主要驱动力，分别占其区域消费力的57% 和69%3。

　　然而，由于深圳和广州仓储市场的高租金以及有限供应，一直以来开发商和租户都在周边城市寻求备选。过去十年间，佛山和东莞是投资者的首要选择，佛山的市场存量增长了4.8倍而租金在2010年至2019年间亦增长了38%。而随着开发商和租户的涌入，佛山和东莞的租赁费用亦水涨船高，从而令到这些溢出的需求再次转移到惠州和肇庆。这两个城市的具有吸引力的租金以及劳动力，将使他们成为下一个物流的热点区域。

　　大湾区物流集群 —— 珠中江区域推荐城市 — 珠海、中山、江门

　　供应与需求• 2020年下半年，约有20.8万平方米的高标仓新增供应计划入市。随着市场需求的增长，我们预计2020年全年净吸纳将会达到约14.3万平方米，约为市场总存量的一半。市场展望• 相比广佛肇和深莞惠，开发商可以在珠中江区域更加容易地，且以更加低廉的价格获取物流仓储用地。• 对比广佛肇和深莞惠，珠中江区域整体的高标仓存量相对较低，约为28.9万平方米，然而未来三年新增供应预计将达到48.2万平方米，显示出该市场强劲的增长趋势。推荐城市 – 珠海• 在港珠澳大桥完工后，珠海成为了广东内陆地区陆路连接香港、澳门的重要枢纽和通道，这为三地之间贸易和物流的发展提供了新的机遇。• 珠海在大湾区城市群里拥有最长的海岸线，因此也大力发展其港口物流产业，例如兴建高栏港集装箱码头三期工程1 。• 目前，珠海市尚无现有高标仓项目，但未来两年内预计将会有约9.4万平方米的新增供应在高栏港和洪湾港入市：

珠中江区域推荐城市 — 珠海、中山、江门

　　推荐城市 – 中山•

　　由于大多数在中山的仓储项目为普通仓和自建仓，目前市场上只有两个高标仓，总面积约为16.2万平方米，预计未来市场拥有极大增长潜力。

　　• 中山高标仓平均租金约为人民币1.17每平方米每天。随着市场逐渐成熟，我们预计租金将会持续增长。• 预计在未来三年，将会有大约18万平方米的新增供应入市。推荐城市 – 江门• 作为珠江西岸和广东东南部地区的物流中枢，战略性新兴产业如新能源、新材料、绿色家电等都在江门得到迅速的发展。• 江门高标仓总存量约为12.7万平方米，平均租金约为人民币0.89每平方米每天，只为佛山高标仓平均租金的87%。

　　• 江门作为广东物流枢纽之一，未来三年我们预测来自佛山和广州市场的外溢需求将会使得江门市场高标仓平均租金上涨约3%。

大湾区物流集群 —— 深莞惠区域推荐城市 – 惠州

　　供应与需求•2020年一季度，部分高标仓业主为租户提供租金减免政策以确保其高标仓项目出租率的稳定，使得市场平均租金下滑。深莞惠区域的高标仓整体空置率微升至5.2%，并录得负吸纳量约5,300平方米。市场展望• 展望未来三年，随着计划新增入市的高标仓体量逐渐减小，我们预计市场空置率将会保持在低位，而租金在紧涨的供需关系下将会进入上升通道。推荐城市 – 惠州• 由惠州港与深圳盐田港两个港口组合形成的“惠盐组合港”预计会为惠州带来盐田港的外溢需求，推动惠州高标仓的发展。• 而来自广东东部地区如河源、潮汕、梅州等地的货物通常在大亚湾物流中心分流，随后发往对应的港口和集装箱码头。• 因此，跨国贸易企业需要在深圳周边地区设立物流仓，惠州在满足跨境电商贸易物流需求中享有独特优势。惠州充足的供应和相对低廉的价格为跨境电商提供了优质的选择。

　　大湾区内地主要物流市场综合表现比较

　　综合来看，大湾区内地各市的物流地产市场呈现多足鼎立的结构。作为大湾区内地九市的核心城市，深圳和广州无疑是大湾区内地各市中的第一梯队，平均租金高于1.3元/平方米/天且空置率在4%以内。此外，毗邻核心城市的制造业重镇，如佛山、东莞、中山等的物流地产市场也表现亮眼，租金中位数均高于1元/平方米/天且空置率均低于7%。

　　大湾区内地各市主要物流市场

　　2021年第一季度综合表现

　　大湾区内地各市主要物流市场资本化率

　　据仲量联行评估咨询服务部统计数据显示，大湾区内地各市主要物流市场中，广州、深圳两座核心城市的高标仓市场平均资本化率为5%左右，在内地处于较低水平，意味着两座城市的高标仓备受投资者青睐。同时，佛山、东莞、中山、惠州等临近核心城市的制造业重镇受自身制造业需求及核心城市外溢需求双重驱动下，其资本化率仅高出一线城市0.5个百分点以内。而受区位及潜在供应过剩等因素影响，投资者在布局江门、肇庆等地时往往要求6%的资本化率。

　　大湾区内地各市主要物流市场资本化率分布

　　近年来，大湾区内地各市的物流地产市场迅猛成长。而随着粤港澳大湾区建设的持续推进，我们持续看好大湾区内地各市的物流地产市场的发展前景，原因有二：

　　一方面，《粤港澳大湾区发展规划纲要》提出要加快发展先进制造业、培育壮大战略性新兴产业，这将进一步推动湾区制造业的转型升级，进而推动区域内供应端的高端物流需求；

　　另一方面，在人口集聚的大环境下，不断扩大的消费市场、新零售模式的崛起及电商的不断成长渗透均对于需求端的物流及仓储服务的需求增长有积极的驱动作用。

　　而在大湾区一体化发展的大背景下，东莞、佛山、惠州及中山等临近核心城市的制造业重镇的物流地产市场将迎来更高幅度的本地及外溢需求增长。

　　依托其本身雄厚的制造业基础及本地产业发展的转型升级，上述四座城市尤其是东莞和佛山的本地供给端仓储物流需求将迎来持续稳健的增长；

　　另一方面，受益于相对核心城市较低的成本及交通基建日益完善所带来的更高的物流服务效率，上述四座城市均将有机会承接更多来自于核心城市的外溢需求。

　　在本地及外溢需求增长的双重驱动下，东莞、佛山、惠州及中山等二线城市对高标准物流地产的需求增速将高于大湾区内地各市的平均水平，上述地区的物流地产市场的未来表现料将更为亮眼。