12月26日,2014全国智能物流云峰会在湖南长沙举行，地产投资专家、中房指数研究院院长陈晟先生在会上与大家分享了物流地产的投资趋势。他表示，物流地产跟互联网有很大的结合点。物流行业需要较高层的规划，利用互联网无限扩张的想法服务整个物流行业，这里面延伸的思考维度很大。海驿智能物流云平台的建设，和世界上有关物流园的概念已经联合在一起。他认为，物流地产的前景很大，但是一定要紧靠物联网，因为结合产业，结合人口，结合就业以及税收的地产永远有前景。>>>>点击进入专题

地产投资专家、中房指数研究院院长陈晟先生在峰会上致辞。中国经济网记者  郝红波/摄

　　以下为文字实录：

　　非常高兴来到这里,有两个没有想到，第一个让我没有想到的是到现在还没有谈一点生意，我们这个项目到底怎么运营？能不能让入驻园区的企业赚钱。第二个没有想到的是最近我们在为世界上最大的物流公司，叫普罗斯，正在做战略转型的计划，长沙人敢为人先，因为是在北京和上海这种地方物流效率不够，逼着他们物流转型升级，但是在长沙海驿智能物流云平台出来了，跟世界上有关物流园的基本概念，甚至升级的概念已经联合在一起，让我没有想到。

　　今天的主题是有关物流地产的投资趋势，时间很紧张，我简单的跟大家分享一下，给投资者相对的启发。

　　首先，物流地产和物流服务和地产怎么结合？现在房地产生意要低8度，在新型城镇化之下产业的地位要超过房地产的地位，所以我们的房地产做好产业推动的配套的角色，依然具备非常好的前景。

　　我们整个物流地产大概会涉及到投资，投资的载体，客户以及收入等等这些来源，所以这些事情都是投资者所要思考的问题。

　　整个的物流地产必然有一个长期回报，一个是投资规模，还有一个依赖增值服务。跟我们的物联网，包括物流紧密的联系在一起。整个体系包括仓库、分拨中心、配送中心、物流中心、物流园区、工业地产，以及生活配套，大家现在都知道一个现实问题，物流企业交的税不够，地方政府好像对它的关注程度也在下降，甚至不愿意出让土地。如果依托智能仓储，变成2.5产业的服务业，甚至再升级一些产业，又会变成一个新的项目。所以，这是物流地产跟互联网很大的结合点。

　　我们到底是开发商作为主导，还是物流管理还是第三方牵头，还是合作经营？有多种多样的方法，关键是要有一个高层的规划。现在在长沙这个地方出现物流里的高大上的规划设计，让我眼睛一亮。

　　这个是物流园区盈利模式，土地增值、出租收入，项目投资收益，服务费用，其他收益。我觉得我们现在做的智能平台可能不仅服务于我们1000家或者100家企业，而是利用互联网无限扩张的想法服务整个物流行业，我觉得这里面延伸的思考维度很大，我建议我们的投资者不仅要买你们或者是租你们的物业，跟企业共同谈谈我们能不能入股这个企业的股权。

　　物流地产有一些发展趋势，从德国、日本到中国，整个物流产业逐步发展，但是现在的确缺乏规划，物流地产属于好的非常好，差的非常差，甚至在上海这个地方每平方公里的产出有高达200亿的产出，也有30亿的产出。要想有好的产出，必须和互联网联合起来。

　　低端非智慧仓储物流业增长放缓，存量的物流地产一定要往智慧的方向发展，这样才有价值。

　　我们什么时候达到政府鼓励连锁经营、电子商务等现代物流方式发展，这是物流发展的最高境界。

　　这个是物流地产持续增长的情况（图），人均GDP过了2万美金之后，物流地产比写字楼还要高，当然长沙还没有到，但是北京和上海已经出现了趋势，物流地产投资回报率更好。物流地产，不仅房地产投资，跨界投资更大。现在阿里巴巴做一个菜鸟，还有京东投了一个物流体系，万科也在关注物流地产的投资。

　　优质仓储供不应求，京东2014年一季度照顾说明书披露使用的仓储面积达到150万平方米。

　　现在房价往下滑，成交量下滑，但是商业投资、办公楼的投资在增加，仓储的租金已经连续18个季度上涨，就告诉大家只要跟产业紧密联系的、跟实体经济紧密联系的，跟业态紧密联系，以及跟人的居住配套功能紧密联系的产业都是巨大的机会，我们经常在说，黄金十年过去了，白银十年到来了，而且我认为跟产业结合的房地产的黄金十年还远远没有到来，所以未来只要跟产业产成融合结合在一起的地产都是光明的。

　　从物流地产可以看到整个微笑曲线，也是我们振兴产业规划，往高端靠拢，包括设计、园区相关配套紧密结合在一起。

　　再看智慧物流的关键要点，刚才专家讲得非常好，研究得很透彻，我们一定要用好。

　　物联网技术在物流行业的应用，刚才教授讲得非常到位，我相信这种应用对我们的提升起到非常关键的作用。

　　从开始到探索，到发展的阶段。中国，特别是在2009年温家宝总理到无锡提出“感知中国”概念，奥巴马提出“智慧地球”的概念，我相信物联网也是一样的，有一个感知箱，感知仓库，都是一个芯片联结在一起，包括信息二维码的推动。

　　物联网技术在物流中的集成应用分析，哪些企业可以动用物联网？比如说医药、农产品、食品、烟草等行业领域。我们的物流园如果能把全国干网的东西联合在一起，通过互联网的技术黏着在一起，变成每个入驻业主的标配，就像我们的淘宝双11，全国淘宝地图，我相信这里的办公楼和仓储可以一抢而空。

　　我们建议，在这样的物流地产里要很好的利用电商体系，O2O的模式，线上线下的模式，线下大家都厉害，线上我们软性的东西如何做到？城市干网到智慧的园区，从智慧的园区到智慧的家庭。在我们的园区里订购任何的东西，比如说乌鲁木齐定了一箱葡萄，人没有到长沙，葡萄已经到家了，通过什么完成？通过智慧的物流干网完成。如果这样的系统给到所有的人，我觉得这也是能够给到物流企业带来渠道。

　　金融社区，我也看到了这不仅是生产，还要生活，我们还可以做一些有关物流配套的工作，如果在这个过程当中，我们把好的企业推向新三板上市。我相信这个园区带来的价值给入驻的企业不仅是赚钱的问题，而且有方便赚钱的问题，还有给我钱赚钱的问题，这是软性服务的一系列要求。

　　物流综合体都是新的业态，不仅是大卡车送货的物流园。

　　普洛斯的物流园，我感觉我们的物流园已经比他们先进了，至少他们是被动来做，我们是主动来做。

　　但是物流的升级这块，我觉得是所有物流企业都应该思考的问题，这个是普洛斯的战略，还有产城融合的方法。

　　淘宝的园区，这个是农贸系统的产业园区，可以覆盖各种供应链的平台，可以进行电商的升级。所以物流地产的前景很大，但是一定要紧靠物联网，因为结合产业，结合人口，结合就业以及税收的地产永远有前景。

　　以上是我们对物流地产的基本分析，希望给大家有所思考，不对的地方请大家多多指正。